Что нужно знать при покупке новой квартиры

 

Как и любое инвестирование, покупка новостройки несет в себе риск. Что нужно знать при покупке новостройки, какие документы проверить, чтобы этот риск снизить?. Подробно расскажем о покупке квартиры в новостройке, рассмотрим, что нужно знать при этом, а также как проверить землю, застройщика, виды договоров - всё, на что следует обратить внимание.

Проверка земли и здания под будущий дом

Внимание! У застройщика обязательно должно быть право на землю, на которой проводится стройка. Иначе вполне возможно, что функциональное назначение данного земельного участка может оказаться совсем иным, например, под строительство офиса.

И под это назначение участок мог быть выделен десятки лет назад, за годы требования рынка сменились, и застройщик решил возводить новостройку.

Местная администрация к этому времени просто не провела заседание о смене назначения земляного участка, и пока это решение не будет принято, покупатели попросту не смогут въехать в даже уже достроенный жилой дом. Поэтому проверка права на землю застройщика является обязательной для каждого покупателя.

То же касается и право застройщика на постройку здания. Кроме того, нужно проверять и само здание во время постройки. Например, если нужный этаж еще не был построен, его качество можно будет оценить по состоянию подъезда и нижних этажей: качество стен, труб, ступеней или их покраске скажет об отношении застройщика к постройке.

Если все было сделано «лишь бы как», то можно быть уверенным, что и все остальные этажи, и квартиры будут достроены с таким же отношением. Мнение об постройке желательно узнать от будущих соседей, вложивших, или планирующих вложить в новостройку свои средства.

Общие советы: на что обратить внимание

Совет. Есть нюансы, о которых будущие владельцы квартир вовсе не задумываются. Некоторые из таких нюансов могут быть и не важны для покупателей, но кому-то могут причинить серьезные неудобства. Поэтому планировать приобретение квартиры желательно до всех возможных мелочей.

Одним из таких моментов является место, где будет располагаться новостройка. Они могут строиться в разных районах города, причем это может быть развитый район, или только обустраивающийся.

Не все будущие жители обращают внимание на данный момент, и для них в дальнейшем оказывается сюрпризом, что в их районе совсем не развита инфраструктура:

  • мало магазинов;
  • аптек;
  • далеко до школ и детских садов, больниц и т.п.

Особенно это касается тех, у кого нет личного автомобиля, ведь и ближайшая автобусная остановка может располагаться за километр.

А у владельцев автомобилей может всплыть следующая проблема. Некоторые невнимательные автомобилисты забывают предусмотреть хранение автомобиля в новом месте проживания. Если новостройка не предусматривает подземную парковку, а на улице оставлять автомобиль нет желания, то придется искать гаражи, или платные стоянки, которые могут находиться на большом расстоянии от дома.

Качество дорог в районе может оказаться плохим, а по ним придется ездить постоянно. Все это желательно выяснять заранее, чтобы внезапно не столкнуться с проблемой «лоб в лоб».

Стоит обратить внимание на оплату при покупке квартиры. Расчет должен быть безналичным, так как он является более безопасным (легко можно подтвердить факт оплаты) и удобным для каждой стороны. Если застройщик требует оплаты только наличными — это повод насторожиться.

Чтобы не произошло недоразумений или мошенничества, нужно требовать после оплаты чек контрольно-кассовой машины и квитанцию к приходному кассовому ордеру.
Если вы собираетесь купить квартиру в новостройке, стоит рассмотреть такие варианты, как приобретение с зачетом имеющегося жилья, от подрядчика и по переуступке прав.

Приобретение жилья в новостройке

Покупка новой квартиры требует обратить внимание на техническое состояние жилья. Покупатель вряд ли будет экспертом, но ему следует убедиться в качественном возведении стен, перекрытий многоэтажного дома.

Отдельно следует убедиться в исправности:

  • лифтов (если они предусмотрены);
  • проводки в квартире;
  • канализации;
  • водостока.

Нежелательно приобретать угловые квартиры, так как они более холодные и требуют дополнительной теплоизоляции.

Проверку состояния даже новой жилплощади рекомендовано осуществлять при посредничестве специалиста.

Особенности

Покупать такое жилье можно по договору долевого участия – даже когда дом находится только на стадии закладки фундамента.

ДДУ предполагает оплату всей стоимости квартиры, или ее части, застройщику, с обязательством последнего предоставить покупателю недвижимость в оговоренные сроки.

Иногда квартиры в строящихся домах реализуются по предварительной купле-продаже, что налагает на продавца обязанность заключить основную сделку после сдачи многоэтажного дома в эксплуатацию.

Здесь представлен образец договора долевого участия.

Преимущества и недостатки

Главное преимущество «свежей» квартиры – это ее новое состояние. На такую недвижимость не будут претендовать наследники продавца и его правопреемники.

Новое жилье обычно дешевле «вторички», так как МКД возводятся в малообжитых районах, и застройщики, заинтересованные в привлечении покупателей, готовы снижать цены за «квадратные метры».

Для покупки квартиры в новостройке требуется минимальный пакет документов. Обычно такая недвижимость продается с уже готовой технической документацией.

Клиенту также оказывается бесплатное сопровождение при оформлении на квартиру свидетельства о праве собственности.

Недостаток такой квартиры связан с возможным банкротством застройщика и приостановкой строительства. Оно может быть «заморожено», и тогда срок сдачи дома отодвигается на неопределенный срок.

ФЗ № 214 «О долевом участии» гарантирует гражданам страхование жилья, но объем выплат иногда не позволяет вовремя завершить строительство.

Страховые компании часто сами стараются затянуть выплаты дольщикам и ведут с ними длительные судебные тяжбы.

Если квартира приобретается в уже построенном доме, то есть риск в том, что у застройщика отсутствует разрешение на строительство или документ собственности (аренды) на землю.

В такой ситуации по постановлению суда дом может быть снесен как самовольная постройка (статья 222 ГК РФ).

Есть еще один риск – когда многоквартирный дом строят на дачных участках или землях ИЖС. Такие дома также подлежат сносу.

Возможны и фактические неудобства. Новая квартира часто продается со стяжкой и штукатуркой, требует ремонта, шум которого может быть, как от соседей, так и от других жильцов.

Новостройки расположены в районах со слабо развитой инфраструктурой, которая только запускается и требует отладки – наличия школ, детсадов, благоустроенных парков, скверов, общественного транспорта.

Что нужно знать?

Если квартиру нужно купить по ДДУ, то следует запастись терпением и ждать, когда дом будет сдан в эксплуатацию. В проектной декларации застройщика обозначается план развития района, и другие особенности постройки.

Сделка должна предусматривать:

  • полную стоимость недвижимости;
  • ее точный адрес;
  • срок предоставления квартиры в распоряжение собственника.

При покупке готового жилья клиент заключает с фирмой-продавцом сделку продажи, не требующую с г. государственной регистрации в Росреестре.

Запросите у застройщика документы, необходимые для юридической проверки новостройки

Ст. 20, 21 ФЗ-214 обязывает застройщика предоставить следующие документы:

Вышеуказанные документы должны предоставляться по первому требованию, но на практике многие застройщики не могут этого сделать. Вам могут предоставить 2-3 документа, которые никак не отражают истинную суть их возможных рисков, а могут и вовсе отказать в предоставлении документов с ссылкой на коммерческую тайну Застройщика.
Но важно знать, что весь вышеуказанный перечень документов в соответствии с 214-ФЗ не является коммерческой тайной и обязан быть предоставлен. Застройщики, у которых работают не ленивые менеджеры и которым нечего скрывать, предоставят вам полный перечень документов, даже тех, которые не перечислены в 214-ФЗ. Отношение менеджеров при предоставлении вам документов — один из показателей, который тоже необходимо учитывать при оценке рисков, связанных с вложением денег в новостройку.

 Оценить объект с инвестиционной точки зрения

Как вообще связана оценка привлекательности объекта недвижимости с юридической проверкой новостройки и застройщика? На первый взгляд никак, но связь несомненно есть. Строительство новостройки в большинстве случаев это все равно финансовая пирамида, построение которой зависит от того, будут ли новые дольщики покупать квартиры в этом доме или нет. Если нет, то очень велика вероятность получить долгострой или недострой. А инвестиционно привлекательные объекты, как правило, не имеют проблем с финансированием.

Перед покупкой обратите внимание на местоположение новостройки, наличие свободных парковочных мест, озеленение территории, наличие поблизости детских садов, школ, магазинов; транспортная доступность дома, оценка всего микрорайона в целом (соседство с автомагистралью, железной дорогой, кладбищем, гипермаркетами, парками и прочими объектами). Сравните покупаемый объект со строящейся недвижимостью в выбранном вами районе.

Не лишним будет оценить планировку квартиры, качество самого объекта недвижимости, а именно: высота потолка (чем выше потолок тем комфортнее, легче дышится), толщина стен (тонкие стены могут промерзать), расположение лифтов (если они соседствуют с жилой комнатой или шахтой лифта, то будут проникать посторонние звуки), расположение окон (видовые характеристики), толщина перекрытий (влияет на поглощение звука), расположение на этаже (первый и последний этаж обычно сложней продать, чем выше, тем лучше вид, чище воздух, и тише, но проблема, если сломается лифт или если понадобится поднять в квартиру крупногабаритную вещь) и .т.д.

Если новостройка строится по технологии монолитного строительства, то возможны задержки строительства из-за особенностей такого строительства. Панельное жилье, как правило, строится быстрее и просрочек строительства там бывает меньше, чем в монолите.

10 Форма договора, по которой будет продаваться квартира

Фото 2
Форма договора, по которой будет продаваться квартира

Лучше заранее запросить у застройщика форму договора. В договоре должны содержаться все те условия, о которых вы договорились с застройщиком. Не имея юридического образования и используя обычную логику, нужно прочитать договор в таком ракурсе, чтобы из него вам стало все ясно, что вы покупаете, когда вам это предадут, в каком качестве, количестве и т.д.
Т.е. если застройщик говорит, что у вас в квартире должна стоять железная дверь, то об этом должно быть написано. Считается, что обо всем, что не написано, вы не договаривались.

С 2004 г. в соответствии с 214-ФЗ покупать квартиру можно по договору долевого участия в строительстве (ДДУ), который в последующем регистрируется в Росреестре или ином договоре, предусмотренном 214-ФЗ. Все остальные договора — это попытка обойти закон, что автоматически делает их порочными. Поэтому заключая предварительные договора, вексельные схемы, вы в некоторых случаях не сможете отстоять свои права в суде. Если договор заключается в соответствии с 214 — ФЗ, то у застройщика надлежащим образом оформлены права на землю и имеется разрешение на строительство. Мы это предполагаем исходя из положений закона, нельзя получить одно без другого.

Многие застройщики сообщают покупателю, что срок сдачи объекта 2 квартал 2022 г., но на момент подписания договора вы обнаруживаете, что в договоре срок передвинут до 1-го квартала 2022 г. Это обычно объясняется тем, что построят они конечно раньше (по их мнению), но дополнительное время берется на всякие непредвиденные случаи. Реально же как правило, хорошо, если успеют построить в срок, юридически зафиксированный в договоре, а то и задержат строительство. Такой прием рассчитан на то, что покупатель, проделав длинный путь от выбора новостройки до юридической проверки её и подстегнутый ростом цен и голословными заявлениями застройщика о том, что если он сейчас не купит квартиру, то завтра её уже купят другие, в 9 из 10 случаев соглашается на вновь обнаруженные нюансы. Поэтому важно переспросить застройщика о сроках, которые будут прописаны в договоре и ознакомиться с договором заранее. Если, конечно, срок завершения строительства — это важное условия для вас.

Обязательные пункты договора

Прежде чем подписывать договор о долевом участии, нужно удостовериться в правильности всех его обязательных пунктов. Желательно делать это при помощи юриста, но если нанять такового не получается, то проверять придется самому покупателю. В таком случае присматриваться необходимо к следующим пунктам документа:

  1. Определение конкретного объекта, который будет передан в собственность после постройки дома.
  2. Срок, в который застройщик обязуется передать объект в собственность.
  3. Все данные о ценах, способах и сроке оплаты. На этой информации необходимо заострить особое внимание.
  4. Данные по гарантийному сроку, который действует в отношении конкретной квартиры, в течение которого застройщик обязуется исправлять все возможные строительные недочеты и неисправности.
  • Скачать бланк типового договора о долевом участии с застройщиком
  • Скачать образец договора о долевом участии с застройщиком

Как проверить квартиру при получении?

Квартира может быть передана в собственность уже с полным ремонтом, без него и еще на стадии строительства. Даже квартиру без ремонта нужно проверять перед получением, и по необходимости предъявлять претензии к застройщику.

Без отделки

Такая квартира конечно же будет более дешевой при покупке, но в ремонт придется серьезно вложиться. Покупатель получает «голую квартиру» — бетонный пол, стены из кирпича или панельные, простой стеклопакет, проводка из двух проводов и электросчетчика.

Конечно с другой стороны новый владелец может оформить свою квартиру как пожелает, ведь здесь будет огромный простор для творчества. Но затраты могут показаться несоразмерно великими, особенно если квартира находится на верхних этажах, а лифт в новостройке еще не работает (как выбрать этаж при покупке квартиры?).

В квартире без отделки стоит проверить состояние пола, стен, потолка и проводки. Бывали случаи, когда обнаруживались трещины в цельном бетонном полу. Бетонные плиты могут быть положены не ровно, и даже выступать на несколько сантиметров. Все подобные дефекты не сложно проверить, а на их исправление может уйти немало средств.

Помещение с отделкой

Квартиры с отделкой, соответственно будут более дорогими, а отделки могут быть двух видов:

  • Черновая отделка. Включает в себя основную трудоемкую работу: проведение проводки по всей квартире (включая установку розеток и выключателей), установка двойного стеклопакета, цементную стяжку пола и оштукатуривание всех неровностей стен. Конечно, в такой дом въехать сразу не получится, но новоиспеченному владельцу остается только провести чистовую отделку, самую простую часть ремонта.
  • Муниципальная отделка — полный ремонт новой квартиры, после которого новым жильцам можно сразу же въезжать в новоприобретенную собственность. В такой квартире присутствует плита и необходимая сантехника, стены оклеены обоями, а пол застелен линолеумом.О электропроводке, подоконниках и стеклопакетах также позаботились. Материалы, конечно, будут использоваться только бюджетные, и без никаких особых фантазий. Но жить в такой квартире уже можно, а ремонт доделать в дальнейшем можно и самому покупателю.
Важно! Всю отделку необходимо проверить, перед тем как принимать квартиру. Особенным вниманием нужно удостоить инженерные системы и качество отделки.

В договоре обычно должны быть прописаны все использованные материалы и оборудования, поэтому нужно проверить их соответствие.

В целях экономии застройщик может решить использовать более дешевые варианты оборудования, что в дальнейшем может сказаться на их службе. Особенно это качается радиаторов отопления, оконных блоков и счетчиков воды, электричества или тепла.

Также желательно проверить дверные и оконные проемы. Они должны соответствовать указанным стандартам для новостроек. Особенно нужно присматриваться к окнам: их створки должны закрываться плавно не должны скрипеть, а их герметичность должна не допускать воздух с улицы.

Все дефекты нужно указывать в акте приема-передачи. И в дальнейшем компания-застройщик будет обязана исправить все обнаруженные дефекты отделки. Гарантийный срок должен составлять не менее пяти лет.

На завершающей стадии строительства

Во время строительства попасть на стройку может стать довольно проблематично. Но попав туда заранее, можно обнаружить множество дефектов вовремя и потребовать их исправить. Одним из легких путей попасть на стройку до ее окончания — собрать инициативную группу из будущих жильцов новостройки, и договориться с застройщиком. Зачастую удается договориться о контрольных посещениях стройки.

Проверять в основном следует наличие трещин или потеков на фасадных панелях, а также ее герметизацию — плохая термо- или звукоизоляция станет проблемой при дальнейшем проживании. Все должно соответствовать строительным нормам, например, ширина стыков между панелями. Конечно все проверить вряд ли получится, но к этому нужно стремиться.

Общий перечень документов, необходимых для проверки новостройки и застройщика:

1. инвестиционный контракт;

2. проектная декларация;

3. разрешение на строительство;

4. проектная документация, заключение государственной экспертизы проектной документации;

5. технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома;

6. свидетельство о собственности на землю или договор аренды;

7. договор со страховой компанией   (это дополнительная ответственность застройщика перед покупателем) или договор поручительства;

8. выписка из единого реестра на недвижимое имущество и сделок с ним   (на земельный участок);

9. регистрационные и учредительные документы застройщика: Устав компании, свидетельство ИНН, ОГРН, Выписка из ЕГРЮЛ   (не более месячной давности), бух. баланс за 3 последних года и на последнюю отчетную дату;

10. форма договора, по которой будет продаваться квартира;

11. аудиторское заключение;

12. заключение экспертизы проектной документации;

13. Строительные лицензии, допуск СРО.

Источники

Использованные источники информации при написании статьи:

  • https://myrealproperty.ru/kvartira/pokupka_kv/v-novostrojke/chto-nuzhno-znat.html
  • http://77metrov.ru/pokupka-novoj-kvartiry.html
  • http://www.s-u-d.ru/vopros-otvet/realty/pokupka_rvartiri_v_novostroiki/
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий