Как подстраховаться при продаже квартиры

 

Как обезопасить себя при покупке квартиры. Основные риски при покупке. Порядок заключения сделки: на что обратить внимание? Основные правила аванса. Явные признаки рискованности покупки квартиры. Узнай как продать квартиру без риска и какие проблемы могут возникнуть и продавца. Советы как их избежать в этой статье+ видео помощь. Узнай сейчас от риэлтора

Особенности проверки технического состояния объекта и документации

Перед сделкой внимательно обследуется не только помещение квартиры, но также: чердачное помещение и крыша для верхних этажей. Для квартир первого этажа целесообразно обследование подвала. Нарушения этих элементов здания могут привести покупателя к сильному дискомфорту, вызванному протеканием крыши или паром и запахом сырости, поступающими из подвала.

Для этого имеет смысл обратиться в управляющую компанию и выяснить:

  • когда ремонтировался дом;
  • какие элементы здания ремонтировались;
  • сроки планировки капитального ремонта.

Эти сведения нужно получить до начала оформления договора.

В отдельных публикациях, наши эксперты рассказывают о нюансах приобретения квартиры на материнский капитал. Из них вы можете узнать, как в таком случае правильно составляется договор купли-продажи и кто будет собственником такой квартиры.

Основные риски при покупке квартиры

Если собирать все основные риски в отдельные группы по общим признакам, то можно выделить следующие:
  1. Риски, связанные с мошенническими действиями. В большинстве случаев за маской продавца, посредника, а чаще всего риелтора скрывается мошенник, который после получения денег от покупателя просто исчезнет. Излюбленным инструментом мошенников являются подложные документы. Чаще всего на такие приёмы попадаются доверчивые люди, не считающие нужным проверить чистоту сделки.
  2. Риски, связанные с соблюдением закона. Закон устанавливает довольно чёткие требования к оформлению сделки по купле-продаже недвижимости. Несоблюдение основных из них может повлечь недействительность сделки. К тому же, если не будет хватать определённых документов и в иных случаях, есть вероятность получить отказ при постановке сделки на учёт.
Говоря о конкретных причинах, которые могут повлечь неблагоприятные последствия для покупателя, нужно отметить следующее:
  1. Подложная доверенность представителя. Если полномочия представителя не установлены в нотариальном порядке, то сделка будет считаться совершённой неправомочным лицом, а соответственно, и незаконной.
  2. Незаконно осуществлённая приватизация. Основания приобретения недвижимости продавцом, в том числе соблюдение порядка приватизации публичной квартиры, являются обязательным условием законности сделки. По сути, если приватизация осуществлена незаконно, то продавец не имеет права её продавать.
  3. Отсутствие согласия одного или нескольких полномочных продавцов. Если квартира находится в совместной или долевой собственности, то необходимо согласие всех владельцев. Если не будет согласия хотя бы одного, в последующем он сможет оспорить сделку.
  4. Наличие неучтенных наследников. Когда жильё продавцом было получено по наследству, необходимо, чтобы не было других претендентов на него по тем же основаниям. Если в дальнейшем выявятся такие претенденты, то они смогут оспорить легитимность сделки.
  5. Наличие неоплаченных долгов. Если за квартиру не были внесены налоги, платежи по коммуналке, она находится в залоге, то на неё имеют право третьи лица, которые могут потребовать погашения долга в счёт продажи недвижимости. Разумеется, это может быть осуществлено лишь по решению суда, но вероятность такого исхода велика.

На практике могут встречаться и иные поводы, которые представляют квартиру в нежелательном для покупки виде. Но указанные обстоятельства встречаются чаще всех, а споры по ним практически никогда не решаются в пользу покупателя.

Отдельной статьёй нужно отметить риски при покупке квартиры в новостройке.

Хотя такая недвижимость считается наиболее чистой с точки зрения её правового статуса, но и тут могут быть определённые проблемы, связанные:
  • с наличием прав пайщиков, которые о них ещё не заявляли;
  • с отсутствием разрешения уполномоченного органа о допуске многоквартирного дома к эксплуатации;
  • с банкротством организации, построившей многоквартирный дом.

Стоит иметь в виду, что новостройка – это результат большого количества заёмных средств. Так что, по сути, она не может принадлежать собственнику полностью без обременений со стороны третьих лиц. Необходимо внимательно изучить состояние дел организации, являющейся собственником новостройки, особенно когда осуществляется покупка квартиры у подрядчика.

В случае банкротства застройщика взыскание может быть направлено именно на дом, который будет выставлен на продажу.    

Как вести себя при оформлении сделки?

Кроме того, что правоспособность объекта и документации требуется проверять крайне тщательно, нужно знать ещё ряд нюансов, допускающих сведение риска к минимуму.

Сделки по доверенности

Следует опасаться услуг посредников, если им переданы абсолютные полномочия, которые даёт генеральная доверенность. Можно допустить, что такой документ попал в руки недобросовестных граждан или заведомых мошенников обманным путём. Соответственно в таком случае можно оказаться под подозрением в соучастии в преступлении.

Если предъявлена генеральная доверенность, то необходимо:

  1. Настоять на присутствии при оформлении купчей собственника, или встретиться с ним до оформления сделки.
  2. Выяснить причину, по которой продажа оформляется по представительству.

Опасения могут отпасть, если в интересах продавца действует его близкий родственник, или собственник лично подтвердил правоспособность действий поверенного. В иных случаях допускается подозрение на преступный умысел, и от такой сделки целесообразно отказаться.

Предъявление удостоверенных копий правоустанавливающих документов

Если вместо оригинала правоустанавливающего документа предъявлена нотариально удостоверенная копия, нужно быть внимательными. Иногда мошенники до проведения сделки оформляют копию правоустанавливающего документа, после чего благополучно сбывают квартиру. На основании удостоверенной копии заключается договор предварительной сделки купли продажи (ПДКП), с представлением аргументов о временном отсутствии подлинника.

При этом может предъявляться свидетельство о собственности, а настоящая сделка проводиться по полученному дубликату. Естественно, в регистрационной палате такое нарушение будет раскрыто, поэтому такие «продавцы» довольствуются заключением ПДКП, с получением задатка или аванса. После получения соразмерной денежной суммы, они исчезают из пределов досягаемости для покупателя.

СПРАВКА: По статистике 80% квартир с существенно заниженной стоимостью являются проблемными или виртуальными, использующимися с целью мошенничества.

Меры предосторожности

Не стоит втягиваться в чужую игру, увлекаясь привлекательным предложением о покупке недвижимости по символической стоимости. Нельзя пренебрегать проверкой документации на квартиру, плачевную роль может сыграть любая мелочь. Проверять нужно абсолютно всё.

О том, какими способами можно самостоятельно проверить чистоту сделки, мы рассказываем в отдельном материале, а о том, какие вопросы нужно задавать продавцу, чтобы в итоге не быть обманутым, читайте здесь.

Отказаться от оформления договора следует:

  1. Если отсутствует полный пакет документации или представлены копии правоустанавливающих документов.
  2. Если собственники квартиры менялись один за другим.
  3. Когда вместе с квартирой передаются не выписанные жильцы, или если накануне подписания договора не выписаны несовершеннолетние дети.
  4. Если не переоформлены несанкционированные виды перепланировки.
  5. При представлении генеральной доверенности без адекватных пояснений о причине абсолютного доверия посреднику.

В остальных смутных ситуациях меры безопасности могут ограничиться:

  • обращением за сопровождением сделки к компетентному юристу;
  • обращением в риэлтерскую компанию;
  • дополнительным нотариальным удостоверением договора;
  • страхованием сделки.

Перечисленные формы подстраховки в той или иной степени снизят риск за счёт дополнительной проверки правоспособности сделки, а её страхование полностью гарантирует возвращение уплаченной по договору суммы при наступлении страхового случая.

Источники

Использованные источники информации при написании статьи:

  • https://myrealproperty.ru/kvartira/pokupka_kv/na-vtorichnom-rynke/kak-obezopasit-sebya.html
  • https://zhiloepravo.com/vopros/pokupka/kak-obezopasit-sebya-kvartiry.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий